イー・ウーマン浅井秀一さん住宅ローンで失敗経験、ありますか？

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会議番号:2140

住宅ローンで失敗経験、ありますか？

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【開催期間】
2007年04月09日より
2007年04月13日まで

円卓会議とは

このテーマの議長

浅井秀一　ストックアンドフロー代表

本日も引き続き、頂戴したご質問に答えていきますね。いずれ住宅ローンを組もうと考えている方や、まさにこ……

議長コメントを全文読む

3日目までに届いている投稿から...

何が何でも繰上返済！ (ａｉｍ↑・千葉・パートナー有・32歳)

独身時、パートナーが住んでいたマンションに同居の形で新生活が始まりました。ローンがあるので、繰上げ返済をしようと意気込んでいたのですが、プランナーに相談すると、「賢いです」と言われるどころか、「ご主人に万一のことがあった際、残りのローンはチャラになるので下手に返さない方がいいですよ」と言われました。なるほど……と納得しつつ、ナヌ？　という心境のまま、気持ちの切り替えができません。（浅井さんのコメントにあった）『何が何でも繰上返済、という時代は終わった』とは、全然違う角度からの言葉ですが。

還付対象 (下町育ちの岩手の美和さん・岩手・パートナー有・37歳)

住宅ローンを組むときに、パートナーの所得では全額は借りられなかったので、共有名義にしました。そのときは所得は合算して所得税を還付してもらえると思っていたので、単純に持分を半々にしました。でも家を建てたら育児と仕事の両立ができず、仕事は辞めたのですが、持分分しか還付対象にはならないということでした。7：3くらいにしておけば良かったと後悔しました。

最近無事に買い替えた例です (コサマ・愛知・パートナー有・39歳)

私は9年前に変動金利で購入したマンションを売却し、この3月に新しいマンションに買い替えたばかりです。最初のマンションの売却額は運良く、9年落ちにしてはかなり高額で売れましたが、それは急行停止駅から徒歩2分と立地条件がかなり良かったためです。新しいローンは10年固定、11年目からも優遇有り、のプランで組みました。今は元気で働けているので返せるうちに返してしまおう、と思ったからです。頭金もかなり多く払いましたし、ローンも15年以内に返すつもりです。

今まさに住宅ローン選定中！ (halfmoon・東京・パートナー無・47歳)

昨年春に分譲マンションを契約し今年秋入居予定で、今どこのローンにすべきか思案中です。昨年（2006年）ゼロ金利解除で、すわ金利上昇！　とあせったのですが、今のところ案外ゆっくりですね。とくに住宅ローンは銀行間の競争が激しいらしくて、疾病保障保険付きなどメニューも豊富になってきているので迷います。2000万くらい借りて、10年固定で20年くらいの借入期間にし、繰上返済もやっていこうと考えていますので、金利・保証料・繰上返済手数料・疾病保険の内容などを表にして、比較検討しています。

これから決めなくては (ふなりん・東京・パートナー無・34歳)

マンション購入を決めて、入居まであと1年弱。とりあえず公庫の申し込みはしましたが、最終的にどうするか、数カ月後には決めないといけません。今後、実行月までに、どのくらい金利が上がるのか気になります。提携フラット35でも、銀行によって微妙に金利が違うのですが、金利の安さと手数料だけを見て決めてもよいものでしょうか？

失敗かどうか分かるのはこれから (penko・東京・パートナー有・43歳)

昨年初めて家を購入し、ローン生活に入りました。かなり迷った末、現在は銀行の変動金利のローンにしています。賃貸時代の家賃がかなり高かったためそれよりは安く、現在は返済が大変という実感はありません。しかし、ずっと賃貸できた理由の修繕・固定資産税などがかかってくるようになると、ローン返済そのものについてもかなり実感が違ってくるような気がします。金利の上昇に伴い、固定金利へ移行するかも気になるところです。失敗したかどうか、これから徐々に分かってくるのではないかと思います。

4日目の円卓会議の議論は...

「Wインカムなら、怖くない！」

本日も引き続き、頂戴したご質問に答えていきますね。いずれ住宅ローンを組もうと考えている方や、まさにこれから……、という方はぜひご参考にしてください。

"aim↑"さんが提案された「旦那が死んだらローンがチャラになるから繰上げはしなくていい」という意見は、それこそ「ナヌ？」もんですね。気持ちの切り替えはしなくていいですよ。人間、そんなに簡単には死にませんから（笑）。まあ、「良い条件で組んだ、ちゃんと返せるローン」であれば、いまは焦って返す必要はないと思いますが、その辺を見極めて判断してみてください。それにしても、すごいプランナー？　がいるものですね。

"下町育ちの岩手の美和さん"のようなケース、実は多いみたいですね。税務署に言わせると、「退職した時点で住宅の持ち分も変えるように……」とのことですが、そんなことやってる人は聞いたことがありませんし、それで贈与税を取られたという話も浅井は知りません。とはいえ、寝付きが悪いのも確かですので、共有名義にする方はよく考えてから決めましょう。

"コサマ"さんの場合、駅徒歩2分！　という立地だったのが正解でした。住宅ローンも大切ですが、なによりも良い物件を選ぶことが先決だということを教えてくれる、非常に良い投稿でしたね。ちなみに、10年固定で15年返済、が実現すれば、仮に11年目以降にかなり金利が上がっても、まず問題はありません。手持ち資金とのバランスを考えながら、早期返済、頑張ってください。

"halfmoon"さんのケースも同様で、固定金利選択型ローンを利用する際のポイントは、「返済期間の半分以上を固定金利にしておく」という点。これなら、固定金利期間が終わっても借金はかなり減っていますし、残り期間も短いので、金利上昇によるダメージは最低限で抑えられます。いいローンが組めるよう、情報収集に励んでくださいませ。

"ふなりん"さんは、入居までに金利が上がったら申し込んでいる公庫融資（申込時点の金利が適用）を利用して、金利が上がっていなければ公庫融資は辞退して「フラット35」などを利用する、という戦略ですね。すばらしい！　ちなみに、「フラット35」は単純に金利で比較すればいいですよ。借入金額の2％程度など、融資手数料が高い反面、金利が低めのタイプと、融資手数料が安い代わりに金利が高めなタイプに大別されますが、前者の場合は表面上のローン金利に0.15％～0.2％程度を足したものが実質金利になりますので、ご参考まで。

"penko"さんもおっしゃるように、持ち家になると、「固定資産税」などの保有税や、マンションの管理費・修繕積立金（＋10年ごとの一時金）など、ローン返済以外のランニングコストがかかってきます。これから住宅ローンを組む方は、これらの点も考慮に入れて、安心できる資金計画を立てるようにしましょう！

結局のところ、Wインカムなどで収入が多ければ、多少住宅ローンで失敗してもリカバーができる、ということになるわけで、いずれにしてもギリギリの資金計画でマイホームを取得してはいけないという点は肝に銘じておきましょう。

……というわけで、ご質問はこれで受付終了とさせていただきます。本日は、
　「こんな住宅ローンがあったらいいのに」とか、
　「こういうふうなシステムだったらよかった」といった点など
について、皆さまのご意見をお寄せください。

それでは、あと1日、よろしくお願いします！

浅井秀一
ストックアンドフロー代表


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