イー・ウーマン小野瑛子さん金利がもっと上がる前に、家を買いたい？

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会議番号:2105

金利がもっと上がる前に、家を買いたい？

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【開催期間】
2007年02月26日より
2007年03月02日まで

円卓会議とは

このテーマの議長

小野瑛子　家計の見直し相談センター

今日はNOの方、つまり賃貸派の方からの投稿が多いですね。aibeさん、いまいくんさんの反論も、とても興味深……

議長コメントを全文読む

2日目までに届いている投稿から...

一昨年購入しました (あんぱんち・北海道・パートナー有・35歳)

ちょうど販売価格が上がる前で、金利も安い時に購入しました。しかし、変動金利で購入したのでこの先の金利には不安も感じます。景気が良くなったといって、金利が上がっても、給料はすぐには上がりません。購入したこと（時期も）は後悔してませんが、金利とは長い付き合いになりそうです

持ち家のリフォーム代 (福井ななこ・パートナー有・31歳)

パートナーの実家に同居していて、跡を継ぐので家の購入予定はないのでNoにしましたが、数年後には大幅なリフォームの予定があります。その時のローンはパートナーが組むことになるので、金利は気になります。持ち家は長く住めばリフォーム代がどうしてもかかってしまうリスクがありますが、今から「どんな風にしようか」と楽しく考えるようにしています。

リスク回避には (aibe・大阪・パートナー有・31歳)

老後住宅の準備は、たとえマイホームを買っても必要になりますから（リフォームや、より便利な住宅への転居など）、マイホーム購入＝老後は大丈夫とは到底言えません（地震大国ですし）。資産運用の選択肢としても、不自由さや精神的な負担がメリットを上回ると思っています。いずれにしても、外貨や投資信託での運用、自分の稼ぎ力向上によって、「必要な時に自分の選択どおりに動ける資金を準備しておくこと」がなによりのリスク回避だと思います。

家を持つリスク (いまいくん・埼玉・43歳)

確かに賃貸の場合には老後住宅の問題があり、そのために家賃を払いながら貯金をしなければなりません。しかし新築の戸建住宅を買ったとしても、40年後には建て替えなければならず、そのための資金が必要ですから同じことではないでしょうか。マンションにしても、耐用年数は戸建よりは長くても築40年なら修繕費用もかなりの金額になるはずです。一方賃貸は、家賃＆管理費＆更新料以外にお金は掛かりません。決して「家を買ったら老後は安心」ではありませんよ。

今回はあきらめました。 (くみboo・愛知・パートナー有・42歳)

パートナーの年齢や住宅ローン減税に金利、消費税のアップ（？）などを考えると、今が買い時かなと思いました。ちょうどいい物件を見つけたこともあり、真剣にマンションの購入を考えました。しかし、この先転勤が確実にあり、数年後には戻ってきますが、その間単身赴任するか、人に貸すか、そのまま空き家にするか……など、いろいろ検討した結果、今回は見送ることにしました。今はせっせとお金を貯めて、できるだけお金を借りなくてすむようにしたいと思っています。

しばらく賃貸です。 (あすみ・東京・パートナー有・41歳)

神戸に家があったのに、東京に出てきました。人生の岐路において、住居は変わらないといけない場合があります。現在賃貸ですが、今後も夫婦ともども転職するかもしれないし、子どもの学校もいろいろ変わると思うので、子どもが高校生になるくらいまでは賃貸かしら、と思っています。家を買ってしまったゆえに進路選択が狭まるのは良くないと思います。

3日目の円卓会議の議論は...

「持ち家にも賃貸にも、それぞれメリット・デメリットがあります」

今日はNOの方、つまり賃貸派の方からの投稿が多いですね。aibeさん、いまいくんさんの反論も、とても興味深く読みました。「住宅維持費やリフォーム代を考えると、老後のリスクを負っているのは賃貸派だけではない」というご意見はまったくそのとおりで、持ち家イコール老後住宅の確保というわけではありません。ただ、いろいろ計算してみると、イコールではないけれど、そこにある程度の差が出るのは事実。それらも含めて、持ち家と賃貸、それぞれのメリットとデメリットを洗い出してみましょう。

ほかにもいろいろあるかと思いますが、ざっと洗い出すと上表のようになります。ここで問題になるのが、最後の老後住宅のこと。持ち家と賃貸とどちらがコスト負担が大きいか、次のような条件でシミレーションしてみました。

【持ち家】

物件価格：3,000万円
自己資金：1,076万円（頭金1,000万円、諸費用76万円）
ローン借入額：2,000万円
ローンの条件：固定3.5％（保証料、団体信用生命保険特約料込み）、返済年数25年、元利均等返済、ボーナス返済なし
修繕費：10年ごとに50万円、合計100万円。

この条件で計算すると、25年間のコスト負担は約4,200万円、これに固定資産税や火災保険・地震保険の保険料がプラスされます（地域や物件による差があるため、ここでは計算に含めていない）。

【賃貸】

家賃：12万円（上昇率は2年ごとに2％）
敷金：2カ月分
保証金：2カ月分
不動産手数料：1カ月分
更新料：2年ごとに新家賃の2カ月分（家主1：不動産屋1）
住み替え：引越しは2回。

火災保険や地震保険の保険料は含めていませんが、この条件で計算すると、25年間のコスト負担は持ち家を少し上回るか、ほぼ同じという結果になりました。

25年間の負担が同じであるなら、「25年後、つまり老後を迎えたときに、たとえボロ家であろうと自分名義の家があったほうがいい」と思う人もいるでしょうし、「いや、25年間の移動の自由や精神の自由、資産運用の自由のほうが大事だ」と思う人もいるでしょう。持ち家にも賃貸にも、それぞれにメリット・デメリットがあるわけですから、最初にお話したように、その人、その家庭のライフスタイルやライフサイクルにもとづいて最終的な判断をしていただきたいと思います。今回は購入を見送られたくみbooさん、しばらくは賃貸派のあすみさん、おふたりの選択は正しかったと思います。

ただ、実際に老後資金設計のご相談を受けてきた私の立場でいえば、自分の家がある人とない人では、老後の生活費にかなりの差が生じてしまうことを痛感しているのです。私自身もずっと賃貸で暮らしてきて、老後を迎えたいま、今後の住まいに不安を持っていますしね。賃貸派の方は、「持ち家でも、長い老後を快適に暮らすにはリフォーム代やバリアフリー化のお金がかかるから、その分で小さな中古マンションを買えばいい（いまいくん的発想）」、「しっかりお金を貯めておいて、有料老人ホームに入ろう（aibeさん的発想）」など、老後住宅に対する考え方をまとめておいたほうがよいと思います。

なお、aibeさんからご指摘いただいた資産運用のリスク分散についてですが、おっしゃるとおり、円に強い資産と外貨に強い資産との分散など、デフレ・インフレのほかにもさまざまな方法があります。この件については、回を改めてお話し合いをしましょう。

ところで、変動金利でローンを組まれたあんぱんちさん、リフォーム代のローンが気になる福井ななこさん、ローンの組み方によって返済利息に大きな差が出ますので、持ち家派の方にとって、住宅ローンの組み方はとても大事な問題です。変動金利から固定金利への借り換えもできますので、明日はローンの組み方・見直し方について考えてみましょう。現在ローンを組んでいる方、これから組もうと検討している方、ローンはこうあるべきだというご意見をお持ちの方、ご投稿をお待ちしています。また、購入するとしたら戸建てがいいかマンションがいいかについても考えてみたいですね。よろしくお願いいたします。

小野瑛子
家計の見直し相談センター


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